«Новосибирский квартал»: мы создаём среду, а не дома
Юрий Гатилов
генеральный директор ООО СЗ «Новосибирский квартал»
Земельный дефицит, рост кредитных ставок и сложность вторичного рынка – ключевые проблемы, влияющие на рынок недвижимости. Именно они приводят к тому, что потенциальный спрос не переходит в заключённые сделки. Юрий Гатилов — об основных изменениях и перспективах развития рынка новостроек Новосибирской области и Алтайского края.
LT: Какие тренды строительной сферы в центре внимания девелоперов?
ЮРИЙ ГАТИЛОВ: Помимо финансовых инструментов и действий ЦБ, направленных на охлаждение спроса на новостройки, строительные компании анализируют макроэкономические и политические тенденции. Специалисты компании «Новосибирский квартал» всё чаще планируют командировки в Поднебесную: всё более чётко осознаётся рынком глобальная переориентация отрасли на Китай. Спецтехника, системы безопасности, лифты, строительные материалы и инженерное оборудование – Китай с удовольствием показывает нам свои наработки, видит в российских строительных компаниях, особенно сибирских, перспективных партнёров. Параллельно ведётся работа над улучшением текущего продукта. «Новосибирский квартал» строит в Новосибирске два проекта – жилые комплексы «Фламинго» и «Кольца». И один из главных трендов – изучение потребностей покупателя и следование за ними.
Оба проекта, «Фламинго» и «Кольца», находятся на пиках продаж. Есть ли планы по реализации новых объектов в Новосибирске?
Действительно, «Фламинго» и «Кольца», как отмечают эксперты рынка, хорошо показали себя в продажах; оба жилых комплекса нашли свою нишу и вызвали симпатии у целевой аудитории. Что касается дальнейших планов по строительству, то сейчас «Новосибирский квартал» проектирует два микрорайонов на правом берегу Новосибирска. Как обычно, компания идёт в комплексное освоение локации и планирует предложить концептуально интересные семейной аудитории проекты. Параллельно компания занимается проектированием относительно нового для себя продукта для курортной Белокурихи, в котором жилая недвижимость получит потрясающую инфраструктуру, связанную с одновременным оздоровлением организма и образованием детей.
Какие события, на ваш взгляд, сильнее всего влияют на рынок недвижимости Новосибирска в этом году?
Основные изменения связаны с ограничением в рамках субсидированной ипотеки, увеличением размера первых взносов. Безусловно, это негативно влияет на рынок. Но эта проблема комплексная. Речь не только об ипотеке и не только о субсидии. Есть проблема и со вторичным жильём.
Насколько остро ощущаются ограничения субсидированной ипотеки?
Субсидированная ипотека была инструментом, помогавшим людям решить часть отложенных проблем со вторичным жильем, которое сейчас сложно продать и которое стоит теперь уже немного других денег, нежели новостройки. И основным фактором становится не столько цена недвижимости, сколько размер ежемесячных платежей. Субсидированная ипотека в том виде, в котором она была, делала покупку более доступной для потребителей. Теперь всё немного сложнее.
Что меняется для покупателей?
«Новосибирский квартал» на сегодняшнем неспокойном рынке пытается быть гибким. Одна из доступных опций – квартиры с отделкой. Далеко не все новосибирские застройщики хотят иметь с ней дело. Однако решение это выгодно покупателям, и запрос есть. Мы видим, что людям очень сложно заходить в ипотеку: допустим, человек хочет купить себе двухкомнатную квартиру, для этого ему нужно продать свою старую однокомнатную. И здесь начинаются проблемы. Увеличение требований по первоначальному взносу тоже накладывает свой отпечаток. Второй момент — это ключевая ставка Центробанка. Также объективный фактор, который влияет на отрасль сейчас – дефицит земли. Это отражается на всём рынке, потому что никто не готов покупать за сумасшедшие деньги землю и получать достаточно низкую маржу в пересчёте на вложенный капитал в рублях.
Какой выход вы видите?
Ответом на эту ситуацию сегодня становятся механизмы комплексного развития территорий (КРТ). Благодаря им под застройку можно привлекать городские пространства, долгое время занятые уже существующей инфраструктурой – нередко ветхой или аварийной. КРТ придаёт строительной отрасли определённый стимул с точки зрения количества доступных участков – это большой плюс.
Такие проекты, как «Кольца» и «Фламинго», которые
люди действительно хотят покупать, будут вне времени,
они будут цениться и всегда будут нужны
На самом деле КРТ — это интегральный механизм, вобравший всё лучшее от ранее существовавших инструментов развития территорий. Все предыдущие инструменты опирались исключительно на решения местных властей, а КРТ дало возможность реализовывать проекты по инициативе правообладателей территорий. В основе механизма КРТ – правильные подходы, по которым компания «Новосибирский квартал» работает давно. В ближайшие три-пять лет объём строительства с применением КРТ вырастет в разы. По прогнозам аналитиков, до 40% жилой недвижимости будет строиться по программам КРТ.
Какова динамика спроса и предложения в 2024 году по вашим оценкам?
Пока ситуация умеренно стабильная. Падение, которое мы видели в начале года, не усугубилось, но и какого-то взрывного роста мы не наблюдаем. Если говорить про потребительский спрос, нужно понимать, что желанные проекты, такие, как «Кольца» и «Фламинго», которые люди действительно хотят покупать, где создается действительно классная инфраструктура, удачные планировки, такие проекты будут вне времени, они будут цениться и всегда будут нужны. Сейчас подобные жилые комплексы мы проектируем на правом берегу Новосибирска.
Когда, на ваш взгляд, спрос может стабилизироваться?
Наверное, основная стабилизация может наступить, когда у людей будет понимание, что происходит на геополитической арене, когда они будут чувствовать себя более уверенно. Тогда будут более понятные тенденции. А в нынешних условиях скопился огромный объём отложенного спроса, который висит в воздухе. У людей есть опасения и неуверенность – это достаточно важный фактор. Но отложенный спрос рано или поздно свалится на нас всех. Это произойдёт, когда стабилизируется ситуация в экономике, в первую очередь, и в мире в целом.
Как бы вы описали сегодняшний девелоперский рынок Новосибирска с точки зрения конкуренции и качества продукта?
На рынке, как и всегда, присутствуют проекты невысокого качества, с низкой ценой реализации и низкой себестоимостью строительства. Они, так или иначе, пользуются спросом.
Есть компании, и мы в их числе, которые идут по другому пути – улучшения качества жизни людей. Для этого застройщики используют комплексные подходы, развивая территорию глобально.
На мой взгляд, рынок потихоньку выходит на другой уровень. Это процесс небыстрый, но он идёт. Кто-то пришел к этому раньше, кто-то сейчас, кто-то чуть позже.
Что этот новый уровень предполагает?
Комплексный подход к территории: развитие инфраструктуры, создание уникальных элементов окружения, атмосферы добрососедства.
Какие условия, на ваш взгляд, сегодня определяют успешность жилого проекта и как эти параметры изменятся со временем?
Главное сегодня – среда. Людям хочется жить там, где рядом есть то, что им необходимо – магазин, фитнес-центр, кондитерская. «Новосибирский квартал» создаёт из ничего место для жизни. Есть маленькие компании, есть большие игроки, но настоящий застройщик всегда создаёт среду, а не просто дома.
